Buyer’s Agent

Buyer’s Agent no Algarve

Represento compradores, não imóveis.

Comprar uma propriedade excecional no Algarve não é difícil por falta de imóveis para visitar.

É difícil porque o mercado é fragmentado, os preços pedidos nem sempre correspondem ao valor de mercado, o mesmo imóvel pode aparecer através de várias agências, algumas oportunidades nunca chegam a ser publicitadas e, normalmente, quem lhe apresenta uma propriedade está a representar o lado vendedor.

É precisamente aí que começa o meu trabalho.

Represento exclusivamente a perspetiva do comprador.

Começo pelos seus objetivos, pesquiso todo o mercado, analiso as oportunidades encontradas, aconselho sobre valor e risco, negocio em seu nome e mantenho-me envolvido até à conclusão da aquisição.

Não estou aqui para lhe apresentar uma carteira de imóveis que preciso de vender.

Estou aqui para ajudá-lo a identificar a propriedade certa, perceber quanto realmente vale e adquiri-la nas melhores condições possíveis.

Um comprador. Um briefing. Um ponto de contacto. Todo o mercado do Algarve.

Iniciar a sua procura privada

01 · Porquê trabalhar com um Buyer’s Agent?

Todos os intervenientes numa transação imobiliária têm uma função. A minha é representá-lo.

Uma agência imobiliária tradicional é contratada para comercializar propriedades. A sua responsabilidade é perante o seu cliente, normalmente o proprietário vendedor.

Não existe nada de errado com esse modelo. A minha função é simplesmente diferente.

Como representante do comprador, sou contratado por si.

Não começo com uma carteira de imóveis que preciso de vender. Começo pelos seus requisitos.

O seu estilo de vida
O seu orçamento
As localizações preferidas
A arquitetura de que gosta
As suas prioridades
Os compromissos que aceita
A forma como pretende utilizar a propriedade
E, igualmente importante, aquilo que não quer

Ao longo do processo, a minha responsabilidade é ajudá-lo a responder claramente a três perguntas: é esta a propriedade certa? O preço é justificado? Deve avançar, negociar mais ou abandonar a oportunidade? É essa perspetiva independente que justifica a minha intervenção.

A mesma compra, de duas maneiras

Procurar sozinho

Pode acabar a falar simultaneamente com várias agências, promotores e proprietários privados.
Cada contacto conhece apenas uma parte do mercado.
Recebe repetidamente os mesmos imóveis.
Organiza visitas com diferentes agentes.
Explica os mesmos requisitos várias vezes.
Recebe várias opiniões sobre preço, geralmente provenientes do lado vendedor.
E quando finalmente encontra a propriedade certa, está a negociar diretamente com profissionais cuja responsabilidade é obter o melhor resultado possível para o vendedor.

Com a Luxury Algarve

Existe um único briefing de aquisição e um único ponto de contacto.
Pesquiso através de agências, promotores, proprietários privados e da minha rede profissional.
Filtro o mercado antes de lhe pedir que invista tempo em visitas.
Explico aquilo de que gosto numa propriedade e aquilo que me preocupa.
Analiso a sua posição no mercado antes de apresentar uma proposta.
Coordeno os restantes profissionais necessários à aquisição.
E negocio exclusivamente do ponto de vista do comprador.

Continua a ter acesso aos mesmos imóveis. O que muda é quem está sentado do seu lado da mesa.

03 · A pesquisa

Não procuro no meu stock. Procuro no mercado.

Uma verdadeira pesquisa imobiliária não deve depender da agência que possui a angariação.

A minha pesquisa pode incluir:

Agências imobiliárias do Algarve
Redes imobiliárias internacionais
Agências locais independentes
Portais imobiliários
Promotores e novos empreendimentos
Arquitetos e oportunidades de projeto
Proprietários privados
Advogados e contactos profissionais
Propriedades que já conheço
Imóveis comercializados discretamente
Oportunidades selecionadas off-market
Proprietários que poderão considerar vender perante uma abordagem privada

Se a propriedade certa estiver noutra agência, contacto essa agência. Se estiver com um promotor, contacto o promotor. Se for uma venda privada, contacto o proprietário quando apropriado. O meu objetivo não é vender-lhe uma das “minhas” propriedades. O meu objetivo é encontrar aquela que melhor corresponde a si.

04 · Oportunidades privadas e off-market

Nem todos os imóveis relevantes do Algarve chegam aos portais imobiliários.

No segmento superior do mercado algarvio, a discrição é importante.

Alguns proprietários não querem fotografias das suas casas publicadas online. Outros estão disponíveis para vender, mas não querem lançar uma campanha pública. E existem proprietários que só considerariam uma venda se fossem abordados pelo comprador certo.

Por esse motivo, a minha pesquisa pode ir além das propriedades publicamente disponíveis.

Quando apropriado, faço contactos discretos através de proprietários, agentes, advogados, arquitetos, property managers e outros contactos profissionais estabelecidos.

Off-market não significa automaticamente melhor negócio. Também não significa necessariamente exclusividade. Significa apenas que uma pesquisa séria não deve terminar nos imóveis que consegue encontrar online.

Descobrir Private & Off-Market

05 · Analiso antes de recomendar uma visita

O seu tempo no Algarve deve ser utilizado a considerar oportunidades sérias, não a descobrir imóveis inadequados.

Antes de recomendar uma propriedade, avalio até que ponto corresponde ao seu briefing de aquisição.

Dependendo da propriedade e da fase da pesquisa, posso analisar:

Localização e micro-localização
Posição do terreno
Privacidade
Orientação solar
Vistas
Arquitetura e distribuição
Qualidade de construção
Estado de conservação
Necessidades de renovação
Espaços exteriores
Propriedades vizinhas
Construções ou desenvolvimentos próximos
Proximidade de golfe, praia, marina ou centro urbano
Preço pedido
Imóveis comparáveis
Potencial de revenda
Potencial de arrendamento, quando relevante
Possíveis questões legais ou urbanísticas a investigar
Compromissos inerentes à propriedade

Uma casa extraordinária pode continuar a ser uma má aquisição. A minha função é ajudar a fazer essa distinção antes de existir um envolvimento emocional demasiado forte.

06 · Property Acquisition Note

Não me limito a enviar links.

Para as propriedades finalistas, apresento uma visão clara da oportunidade exclusivamente do ponto de vista do comprador.

Uma análise típica pode incluir:

Porque corresponde ao briefing: Os aspetos do imóvel que respondem particularmente bem aos seus objetivos.
Compromissos: Os pontos que deve compreender antes de avançar.
Posicionamento de mercado: A minha leitura sobre a forma como o preço pedido se posiciona no respetivo micro-mercado.
Indicação de valor: Sempre que existam comparáveis suficientes, a minha opinião sobre um intervalo de valor de mercado razoável.
Posição negocial: A estratégia que considero apropriada perante a propriedade e o vendedor.
Recomendação: Visitar, investigar, negociar, acompanhar ou rejeitar.

Prefiro explicar-lhe porque não deve comprar uma propriedade do que convencê-lo a comprar a propriedade errada.

07 · Estratégia de visitas

Menos propriedades. Melhores razões para as visitar.

Muitos compradores internacionais dispõem apenas de alguns dias em Portugal. Uma visita ao Algarve deve, por isso, ser organizada e não improvisada.

Coordeno o programa com diferentes agências e proprietários para que tenha apenas um ponto de contacto central.

Quando relevante, o programa pode combinar visitas a propriedades com uma introdução a diferentes localizações e micro-mercados.

Quinta do Lago e Vale do Lobo não oferecem a mesma experiência. Tal como Vilamoura, Vila Sol, o interior de Almancil, Loulé, Santa Bárbara de Nexe, Carvoeiro, Lagos, Palmares, Tavira ou Monte Rei são mercados distintos.

Por vezes, o objetivo das primeiras visitas não é apenas encontrar uma casa. É perceber onde e como quer viver.

08 · Avaliação independente

Preço pedido e valor de mercado não são necessariamente a mesma coisa.

Antes de entrar numa negociação séria, quero que compreenda o posicionamento da propriedade no mercado.

Sempre que exista informação suficiente, analiso:

Propriedades comparáveis atualmente à venda
Preços pedidos anteriormente, quando conhecidos
Transações comparáveis quando existam dados fiáveis
Valor por metro quadrado
Dimensão e posição do terreno
Qualidade e idade da construção
Custos de renovação ou substituição
Localização e escassez
Vistas e orientação
Contexto de resort ou condomínio
Oferta concorrente existente
Pontos fortes e fracos específicos do imóvel

O objetivo não é encontrar um número que justifique o preço pedido. É estabelecer uma base fundamentada para a sua decisão.

09 · Negociação do lado do comprador

A propriedade certa pode continuar a ser uma compra errada ao preço errado.

É inevitável existir uma componente emocional na compra de uma casa. A minha função é manter disciplina durante a negociação.

Antes de apresentar uma proposta, posso definir:

Preço pedido: O valor pretendido pelo vendedor
Posicionamento de mercado: A minha leitura do preço face à evidência disponível
Posição inicial: O valor a partir do qual poderá fazer sentido iniciar a negociação
Intervalo de aquisição: A zona de valor dentro da qual considero que a aquisição faz sentido
Limite máximo: O ponto a partir do qual considero difícil justificar a compra

Negociar não significa simplesmente conseguir o maior desconto possível. Uma redução de €500.000 sobre um preço inicialmente irrealista não transforma automaticamente a propriedade num bom negócio. O meu objetivo é ajudá-lo a adquirir a propriedade certa nas condições certas.

10 · Coordenação da due diligence

Não substituo o seu advogado, arquiteto, engenheiro ou consultor fiscal.

Garanto que os profissionais certos estão envolvidos no momento certo.

A aquisição de um imóvel em Portugal pode levantar questões jurídicas, técnicas, urbanísticas, fiscais e práticas. Dependendo da propriedade, poderão ser relevantes temas como:

Documentação de propriedade
Áreas registadas
Licenciamento da construção
Piscinas, anexos e ampliações
Situação urbanística
Limites da propriedade
Servidões
Restrições aplicáveis a terrenos rurais ou protegidos
Obrigações de condomínio ou resort
Contratos de arrendamento existentes
Licenciamento para arrendamento
Furos e fossas sépticas
Estado da construção
Futuros desenvolvimentos na envolvente
Potencial de renovação
Estruturas societárias de propriedade
Questões fiscais

Cada especialista presta aconselhamento dentro da sua área. A minha função é coordenar a aquisição, identificar as questões que necessitam de investigação e ajudar a garantir que temas importantes não ficam esquecidos entre diferentes consultores. Quando necessário, posso apresentar advogados portugueses independentes, arquitetos, engenheiros, consultores fiscais, especialistas em financiamento e outros profissionais. Naturalmente, poderá sempre trabalhar com os seus próprios consultores.

11 · Da proposta à escritura

Encontrar a propriedade é apenas uma parte do trabalho.

Depois de uma proposta ser aceite, o processo pode avançar rapidamente.

Mantenho-me envolvido ao longo da transação e coordeno consigo e com os seus consultores as principais etapas da aquisição. Estas poderão incluir:

Condições comerciais acordadas
Recolha de documentação
Due diligence jurídica
Inspeção técnica
Financiamento, quando aplicável
Negociação de questões comerciais pendentes
Contrato-Promessa de Compra e Venda, CPCV
Preparação da conclusão
Escritura
Entrega da propriedade

Mantenho-me familiarizado com as razões que o levaram a escolher aquela propriedade, as negociações realizadas e as condições acordadas durante o processo. Não é transferido de departamento em departamento. Trabalha diretamente comigo ao longo da aquisição.

12 · Depois da compra

O meu acompanhamento não tem necessariamente de terminar quando recebe as chaves.

Uma nova propriedade cria frequentemente uma lista imediata de necessidades práticas.

Posso apresentar profissionais locais de confiança para áreas como:

Arquitetura e design de interiores
Construção e remodelação
Jardinagem e paisagismo
Manutenção de piscinas
Gestão de propriedades
Segurança
Seguros
Água, eletricidade e outros serviços
Internet e telecomunicações
Mobiliário e decoração
Limpeza e serviços domésticos
Automóvel e apoio à mudança

Os clientes do serviço Full Private Acquisition beneficiam de 90 dias de apoio pós-aquisição para apresentações e coordenação inicial. Não substituo estes prestadores. Ajudo simplesmente a encontrar as pessoas certas.

13 · Formas de trabalhar comigo

Três níveis de acompanhamento ao comprador

Nem todos os compradores necessitam do mesmo nível de envolvimento.

Algarve Property Strategy

€1.250 + IVA

Para compradores que estão a considerar o Algarve, mas ainda não estão preparados para iniciar uma pesquisa imobiliária completa.

Uma sessão de consultoria focada em estabelecer

As localizações mais adequadas
Um orçamento realista
Tipo de imóvel
Principais compromissos
Estratégia de compra
Custos prováveis da aquisição
Zonas que vale a pena explorar
Zonas que provavelmente não correspondem aos objetivos

Se posteriormente me contratar para um mandato Full Private Acquisition no prazo de 90 dias, o valor da Property Strategy é deduzido aos honorários da aquisição.

Marcar uma Property Strategy

Property Found, Evaluate & Negotiate

0,50% do preço de aquisição + IVA Honorário mínimo: €6.500 + IVA Honorário máximo: €25.000 + IVA

Para compradores que já identificaram uma propriedade específica, mas pretendem aconselhamento independente antes de avançar.

O serviço pode incluir

Análise da propriedade
Análise de mercado e comparáveis
Indicação de valor
Estratégia de aquisição
Negociação do lado do comprador
Coordenação da due diligence
Acompanhamento da transação até à conclusão

Exemplos de honorários
Preço de aquisição	Honorário
€750.000	€6.500 mínimo
€1.000.000	€6.500 mínimo
€2.000.000	€10.000
€3.000.000	€15.000
€4.000.000	€20.000
€5.000.000+	€25.000 máximo

Pedir-me para analisar uma propriedade

Private Acquisition

De 0,75% a 1,50% + IVA Honorário mínimo: €12.500 + IVA

O meu serviço completo de representação do comprador, para clientes que pretendem que eu conduza todo o processo, desde o primeiro briefing até à conclusão da aquisição.

O serviço inclui

Estratégia e briefing de aquisição
Aconselhamento sobre localizações no Algarve
Procura em todo o mercado
Pesquisa privada e off-market
Análise das propriedades
Shortlist
Coordenação das visitas
Property Acquisition Notes
Análise de valor
Estratégia de aquisição
Negociação do lado do comprador
Coordenação da due diligence
Apresentação de profissionais
Gestão da transação
Coordenação até à escritura
90 dias de acompanhamento pós-aquisição

Honorários por preço final de aquisição
Preço final de aquisição	Honorários profissionais
Até €1.000.000	1,50% + IVA
€1.000.001 a €2.500.000	1,25% + IVA
€2.500.001 a €5.000.000	1,00% + IVA
€5.000.001 a €10.000.000	0,75% + IVA
Acima de €10.000.000	Proposta Private Client

É acordado um pagamento inicial de contratação de acordo com o mandato, dedutível aos honorários finais, sujeito às condições estabelecidas no Contrato de Representação do Comprador e à legislação portuguesa aplicável. Para aquisições de elevado valor, maior complexidade ou particularmente confidenciais, apresento uma proposta Private Client personalizada.

Iniciar uma conversa confidencial

14 · Porque é o comprador que me paga?

Porque é isso que torna a relação clara.

Existem excelentes agências imobiliárias no Algarve. Normalmente, os seus serviços são remunerados através do lado vendedor da transação.

O meu modelo é deliberadamente diferente. É o comprador que me contrata. É o comprador que me paga. É o comprador que represento.

A minha recomendação não depende da agência que comercializa a propriedade, de uma comissão oferecida por um promotor ou da possibilidade de ganhar mais ao encaminhá-lo para uma casa em vez de outra.

Se considero que uma propriedade está sobrevalorizada, digo-lhe. Se acredito que existe uma alternativa melhor, digo-lhe. Se considero que deve abandonar a negociação, também lhe digo.

A independência só tem valor quando o modelo comercial a sustenta.

Perguntas frequentes

Contratar um Buyer’s Agent significa pagar mais?

Os meus honorários profissionais constituem um custo adicional da aquisição e devem ser considerados como tal. Em contrapartida, está a contratar alguém cuja responsabilidade é pesquisar, analisar e negociar do seu lado da transação. O valor desse acompanhamento pode surgir através da negociação do preço, evitando uma aquisição inadequada, encontrando oportunidades às quais não teria acesso, identificando riscos antes de assumir um compromisso ou reduzindo significativamente o tempo necessário para pesquisar eficazmente o Algarve. Não prometo que os meus honorários serão sempre recuperados através de uma redução no preço. Isso não seria sério. O meu objetivo é mais amplo: ajudá-lo a tomar uma melhor decisão imobiliária.

Pode mostrar-me propriedades que eu próprio já encontrei?

Sim. A minha função não é apropriar-me da sua pesquisa. Se já encontrou propriedades através do Idealista, de outra agência, de um promotor ou dos seus próprios contactos, inclua-as no briefing. Posso analisá-las juntamente com o restante mercado e, quando apropriado, coordenar os passos seguintes. Peço apenas que me indique, no início do mandato, quais os imóveis e agentes que já contactou, para que as apresentações e relações já existentes possam ser respeitadas.

Trabalha com outras agências imobiliárias?

Sim. É fundamental para o modelo. Coopero com agências vendedoras em todo o Algarve. A agência responsável pela comercialização continua a representar a propriedade ou o vendedor. Eu represento-o a si. Não precisa de escolher entre ter acesso à propriedade de outra agência e receber aconselhamento independente do lado do comprador. Pode ter ambos.

E se a propriedade ideal estiver noutra agência?

Quero vê-la. A identidade da agência que detém a angariação não faz parte dos meus critérios de seleção. A adequação da propriedade ao comprador, sim.

E se me aconselharem a não comprar?

Significa que fiz o meu trabalho. O objetivo do meu mandato não é transformar todas as visitas numa transação. Por vezes, o conselho mais valioso que posso dar é que o preço não faz sentido, os compromissos são demasiado significativos, existe um risco que necessita de maior investigação ou simplesmente que acredito que podemos encontrar uma propriedade melhor.

Garante acesso a propriedades off-market?

Não. E aconselho prudência perante quem o garante. As oportunidades privadas dependem da propriedade, localização, momento e vontade do proprietário em vender. Aquilo que posso garantir é que a minha pesquisa não se limita aos portais públicos. Quando o briefing o justifica, procuro ativamente oportunidades privadas.

Pode negociar uma propriedade que já visitei através de outra agência?

Em determinadas circunstâncias, sim. Depende da relação existente, das apresentações já efetuadas, dos acordos em vigor e da fase da transação. Explique-me a situação e estabelecerei a forma adequada de proceder antes de assumir qualquer intervenção.

Tenho de assinar um contrato de exclusividade?

O meu serviço Full Private Acquisition é normalmente prestado através de um mandato exclusivo de representação do comprador. Isso permite-me investir o tempo necessário para pesquisar todo o mercado, contactar proprietários, coordenar agências, analisar oportunidades e negociar em seu nome. Também evita contactos duplicados com o mesmo vendedor. O mandato inicial normal é de seis meses, sendo todas as condições claramente definidas no Contrato de Representação do Comprador.

Substitui o meu advogado?

Não. A representação jurídica independente é uma parte essencial da aquisição de um imóvel em Portugal. O seu advogado aconselha sobre matérias jurídicas e protege os seus interesses na componente legal da transação. Eu coordeno o processo de aquisição imobiliária do ponto de vista do comprador e trabalho em conjunto com o seu advogado e restantes consultores especializados.

Pode ajudar com financiamento, fiscalidade ou residência?

Não presto aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro regulado, salvo quando devidamente autorizado para o efeito. Posso, no entanto, apresentar especialistas independentes estabelecidos em Portugal que poderão aconselhá-lo sobre financiamento, fiscalidade, residência e matérias relacionadas.

Que zonas do Algarve cobre?

Trabalho em todo o Algarve, com particular conhecimento do mercado residencial prime e upper-quartile. As pesquisas podem incluir Quinta do Lago, Vale do Lobo, Almancil, Vilamoura, Vila Sol, Loulé, Santa Bárbara de Nexe, Boliqueime, Albufeira, Carvoeiro, Ferragudo, Lagos, Palmares, Portimão, Tavira, Monte Rei e respetivas zonas rurais envolventes. A localização certa não é necessariamente a mais conhecida. É aquela que melhor corresponde à forma como pretende utilizar a propriedade.

16 · Este serviço é adequado para si?

O meu serviço é particularmente indicado para compradores que:

Compram a partir do estrangeiro
Dispõem de pouco tempo para pesquisar
Pretendem acesso a todo o mercado
Compram numa zona que ainda não conhecem profundamente
Querem aconselhamento independente sobre valor
Pretendem adquirir um imóvel de valor elevado
Estão a considerar várias zonas do Algarve
Valorizam acesso a oportunidades privadas
Preferem um único profissional a coordenar a pesquisa
Pretendem uma estratégia disciplinada de negociação
Valorizam discrição
Querem alguém preparado para questionar a compra e não apenas facilitá-la

Se tudo aquilo de que precisa é alguém que lhe envie anúncios de propriedades, provavelmente não necessita de mim. Se procura alguém que compreenda o mercado, questione pressupostos, investigue as opções e represente os seus interesses ao longo de toda a aquisição, deveríamos conversar.

17 · Sobre Jorge Pereira

Conhecimento local. Perspetiva internacional. Um único ponto de contacto.

Trabalho diretamente no mercado imobiliário do Algarve há mais de uma década, com particular enfoque no segmento residencial upper-quartile e de luxo.

O meu percurso profissional vai muito além da mediação imobiliária. Tenho mais de 25 anos de experiência em marketing, desenvolvimento de negócio e estratégia comercial, incluindo funções de direção numa das marcas imobiliárias internacionais estabelecidas no Algarve.

Essa experiência deu-me uma compreensão aprofundada da forma como os imóveis são posicionados, comercializados, valorizados e negociados do lado vendedor.

Hoje utilizo esse conhecimento de forma diferente. Coloco-o ao serviço do comprador.

A minha função é oferecer uma perspetiva calma, comercialmente fundamentada e independente durante todo o processo de aquisição.

Falo várias línguas europeias, compreendo as expectativas de compradores internacionais e tenho uma vasta experiência no acompanhamento de clientes que compram a partir do estrangeiro.

Mais importante ainda, quando me contrata, trabalha diretamente comigo. Desde a primeira conversa até à negociação final, continuo a ser o seu ponto de contacto.

18 · A primeira conversa

Não começo pelas propriedades. Começo por si.

Diga-me o que o traz ao Algarve. O que já viu. Aquilo de que gostou. Aquilo de que não gostou.

Como pretende utilizar a propriedade. O que é importante para a sua família. Onde está disposto a fazer compromissos. E onde não está.

A partir dessa conversa, podemos determinar se sou o consultor certo para a sua aquisição.

Sem apresentação de propriedades. Sem compromisso. Apenas uma primeira conversa privada sobre aquilo que procura.

Iniciar a sua procura privada Falar em privado com Jorge

A propriedade certa no Algarve pode já estar no mercado. Ou poderei ter de ir à procura dela.

Diga-me o que procura.

Iniciar uma procura confidencial